Permis de Construire

Engagé dans un projet de construction, vous avez réservé le terrain sur lequel vous aimeriez voir se réaliser votre future maison. Inutile de rappeler que l’une des conditions de la réussite de votre projet, passera par l’obtention de vos prêts, assurant le financement de l’opération. L’autre condition, sera d’obtenir le fameux sésame, permettant le démarrage des travaux de construction, soit votre Permis de Construire. A ce stade d’avancement de votre projet, trois possibilités s’offrent à vous pour déposer votre demande de permis de construire :
  • Votre contrat de construction prévoit que le constructeur réalise et dépose en votre nom votre demande.
  • L’ouvrage à construire est supérieur à la surface habitable de 170 M², ce qui impose de faire réaliser ou viser les plans par un architecte.
  • Vous réalisez et déposez directement votre demande de permis de construire.Dans la majorité des situations, le constructeur, du fait de son expérience, prend en charge et réalise les formalités et suivies, de demande de permis, en votre nom.
Afin de réaliser la demande, il sera nécessaire de bénéficier de pièces permettant d’identifier le terrain et son environnement.

Vous devrez disposer pour déposer votre Permis de Construire:

  • D’un plan de cadastre : Il précise la zone dans laquelle s’appliquent les règles de  construction.
  • Du plan de situation : Il permet, comme son nom l’indique de définir sa localisation.
  • D’un plan de masse : Il définit précisément la forme, les limites et la superficie du terrain.
  • De courbes de niveau : Elles précisent sur le plan de masse l’altimétrie du terrain.
  • De photos du terrain : Elles permettront de situer le terrain dans l’environnement proche.
  D’autre part, afin que la demande soit conforme aux règles de construction, il faudra disposer du certificat d’urbanisme et plan local d’urbanisme (PLU). Pour constituer le dossier de demande de permis de construire, il faudra disposer du formulaire, accessible sur le site www.developpement-durable.gouv.frou, faute de disposer d’internet, se le procurer en mairie.

Le formulaire de dépôt de Permis de construire devra  indiqué :

  • L’identité du demandeur.
  • L’identifiant et qualité de l’auteur du projet.
  • La nature des travaux.
  • La situation et superficie du terrain.
  • La destination de la construction.
  • La densité de l’ouvrage à construire.
En pièces complémentaires vous devrez joindre au minimum quatre exemplaires :
  • Un plan de situation.
  • Un plan de masse coté avec implantation de l’ouvrage à réaliser, des plantations, des Des plans de façade de la construction.
  • D’une ou plusieurs vues en coupe, précisant l’implantation et hauteur de l’ouvrage par rapport au terrain. De plus, il devra être indiqué la nature des matériaux extérieurs, tels que le ravalement et le type de tuile.
  • D’un plan détaillé de la future clôture et type de végétation pour les haies.
  • D’un plan d’insertion, matérialisé par l’intégration dans le paysage d’une photo de l’ouvrage à réaliser.
  • De plusieurs photos prises à des angles différents du terrain, permettant de situer l’ouvrage dans son environnement. Elles devront être numérotées et reportées sur le plan de masse.
D’une notice détaillant l’impact visuel du futur ouvrage dans l’environnement.

Pour Information complémentaire

D’autre part, sans réseau du tout à l’égout, le plan de masse devra faire figurer l’implantation de l’assainissement individuel. Une étude de sol précisant les caractéristiques de la fosse, devra être jointe.Lorsque le terrain se situe dans une zone protégée, type Bâtiment de France, il sera exigé pour instruire votre permis, deux à trois jeux de plans et demandes supplémentaires. Une fois complétée, votre demande de permis de construire doit être adressée à la mairie du lieu de construction, soit par lettre recommandée ou remis contre décharge. A réception, les services de la mairie enregistrent la demande et lui attribuent, un numéro sur un registre ouvert et consultable par tous. Les mairies sont chargées d’instruire les demandes et de vérifier que les projets respectent la règlementation et plan local d’urbanisme(PLU). Mais concrètement, faute de moyens et de services techniques et juridiques suffisants, la majorité des communes confient l’instruction des permis, à la Direction Départementale d’Equipement (DDE).

Le délai d'instruction

Le délai d’instruction d’un permis de construire est de deux mois. Ce délai peut être majoré d’un mois pour consultation de services particuliers, ou de six mois lorsque le projet se situe dans une zone protégée, telle que les Bâtiment De France (BDF). Néanmoins, dans le délai d’un mois, l’administration peut vous écrire pour :
  • Informer d’un manque de pièces.
  • D’un nouveau délai pour consultation de services, du type Bâtiment De France.
A  réception de ce courrier,  le délai sera contractuellement pris en compte. Sans lettre, un mois après le dépôt de la demande, le délai d’instruction ne peut être modifié, même si l’administration demande des pièces complémentaires. Pendant le délai d’instruction, le maire doit recueillir l’avis et accord des services public, personnes, ou commissions (BDF). D’autre part, les services chargés de l’instruction devront procéder à de nombreuses vérifications.  En effet, le permis à délivrer, devra correspondre en tout point, aux règles d’urbanisme (PLU).Ainsi les services instructeurs examinent :
  • La constructibilité du terrain.
  • Que le terrain est desservi par une voie publique ou privée respectant les normes.
  • Que le projet dispose de l’ensemble des réseaux publics, et si nécessaire, d’assainissement individuel conforme à l’habitabilité du futur ouvrage.
  • De la hauteur de l’ouvrage et du respect des limites de propriété.
  • D’un nombre suffisant d’aires de stationnement.
  • Du respect des prescriptions techniques, imposées sur l’architecture de l’ouvrage, et des matériaux extérieurs à mettre en œuvre.
La construction doit être conforme à l’emprise au sol indiquée dans le plan local d’urbanisme(PLU).

Le PLU

Pour rappel, le PLU détermine pour chaque zone, le coefficient d’occupation au sol (COS). Le COS précise le nombre maximum de M² constructibles sur parcelle. En cas de dépassement, le permis sera refusé. Pour exemple : un terrain de 800 m² disposant d’un COS 0,30 donne un droit à construire de 240 m². Le COS imposé peut faire l’objet d’un dépassement de 30%, pour tout ouvrage à construire, bénéficiant de critères énergétiques utilisant les énergies renouvelables donnant droit au label BBC. Pour la grande majorité des communes, les permis sont instruits et délivrés au nom du maire. La décision est toujours prise par arrêté. Celui-ci, lors d’un accord, reprend les caractéristiques du projet. Par ailleurs, il peut également mentionner des précisions et impositions sur le type et couleur de matériaux à mettre en œuvre, sur l’ouvrage. Le permis de construire est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Il s’agit là, d’un fait important, puisqu’il détermine le début de la période de validité du permis.

Votre Permis de Construire

D’autre part, il est toujours délivré :
  • Sous réserve du droit des tiers.
  • Assortis d’un délai de validité de deux ans.
La réception de la notification permet l’affichage sur le terrain, d’un panneau de permis de construire, indiquant les principales caractéristiques du futur ouvrage. Cette démarche est obligatoire, avant et pendant toute la durée de construction. L’affichage réalisé sur le terrain permet de faire courir le délai légal de recours des tiers possible, d’une période de deux mois. Cette période passée, le permis ne pourra plus être remis en cause. De même, le permis fera l’objet d’un affichage en mairie. Pour information, les panneaux sont disponibles en mairie et chez tous marchands de matériaux. Le permis de construire délivré a une durée de validité de deux ans, partant de la date de réception de la notification. L’ouverture de chantier devra impérativement avoir été réalisée avant la fin de cette période. D’autre part, les travaux une fois commencés, ne devront pas être interrompus plus de  douze mois. A l’ouverture de chantier, une déclaration remise avec le permis, devra être envoyée à la mairie. A la fin des travaux, il devra être adressé au maire la déclaration d’achèvement.   Cette attestation à une double fonction :
  • Déclarer l’achèvement des travaux.
  • Préciser que les travaux sont conformes au permis de construire et prescriptions.
A réception de cette déclaration, l’administration dispose de trois mois pour contrôler la conformité de l’ouvrage. En l’absence de cette déclaration, l’administration pourra remettre en cause la conformité des travaux.