Terrain en lotissement

Toute parcelle foncière divisée en un minimum de trois lots, sera considérée comme un lotissement. Il existe deux catégories de terrain en lotissement:La première, correspond à celui prévu livré sans viabilités, que l’on appelé lotissement sans travaux. Les viabilités, non prévues dans le prix convenu, sont à la charge de l’acquéreur. Cette situation de lot commercialisé en l’état, font l’objet la plupart du temps, de configuration particulière. Elle correspond à des lots crées sur rue existante, bénéficiant du réseau public. La deuxième catégorie de lotissement, la plus couramment proposée, bénéficie de lots disposant sur parcelle, de l’ensemble des viabilités disponibles. Chaque lotissement bénéficie d’un cahier des charges et de règles d’urbanisme qui lui son propre. Celles-ci précisent et règlementent la construction de l’ouvrage, et indiquent notamment, les matériaux extérieurs à utilisés. D’autre part, la loi impose la création d’une association syndicale composée de l’ensemble des acquéreurs. Cette association est crée par le lotisseur lors de la vente du premier lot. Elle est mise en place afin d’assurer et d’organiser pour les parties commune, la gestion, l’entretien et la répartition des coûts pour chacun des copropriétaires. Chaque acquéreur adhère de plein droit à l’association, sans pouvoir sans soustraire, et devra régler obligatoirement ces cotisations.  

Les Règles d’urbanisme pour un terrain en lotissement

Les lotissements disposent de leur propre règlement que l’on trouve précisé sur un cahier des charges. Les règlements de terrain en lotissementsont souvent plus contraignant que les règles d’urbanisme en vigueurs. En effet, en plus des règles d’urbanisme correspondant à la zone d’implantation de la parcelle à lotir, le lotisseur précise de nouveaux aménagements architecturaux, visant à harmoniser la nouvelle zone de construction. De ce fait, le cahier des charges précisera la zone d’implantation possible sur parcelle, de l’ouvrage à construire, ainsi que sa hauteur et choix de ses matériaux en extérieur.D’autre part, certains lotissements imposent des normes environnementales déterminant le type de construction et leur mode de chauffage. De manière courante le règlement impose :

•       Le type de tuile
•       L’aspect et matériaux des menuiseries extérieures.
•       La finition du ravalement.

L’ensemble des prestations pouvant être imposées pour bénéficier du droit à construire peut justifier des plus values conséquentes, qu’il est préférable de chiffrer avant de s’engager.  

L’étude de Sol

Dans le cadre de la réalisation d’un lotissement, obligation est faite au lotisseur de réaliser plusieurs sondages sur l’ensemble de la parcelle devant être divisé en lots. De ce fait l’acquéreur est informé avant de s’engager sur la nature du sol. En cas d’adaptation ou de fondations particulières à mettre en œuvre sur l’ouvrage, le lotisseur préconise le type de fondation ou travaux à réaliser.  

Les Chemins d’accès

Pour assurer la construction de l’ouvrage commandé, le constructeur devra bénéficier d’un chemin d’accès, de 3 Mètres de large minimum, pour assurer le passage de camions de 30 tonnes, permettant l’acheminement des matériaux et entreprises. Cet aménagement à la charge du maitre de l’ouvrage, se réalise à l’aide d’un empierrement de 20 cm d’épaisseur mise en place de la limite du terrain, au lieu de construction. A titre d’information pour 10 mètres linéaire, prévoir un coût de l’ordre de 2500€.

Les Viabilités

Concernant les lotissements prévus livrés sans travaux, les viabilités seront à prévoir, tel un terrain individuel. La démarche consiste à se rapprocher des concessionnaires des réseaux publics, afin de réaliser les devis et demandes de raccordement, en parcelle. A titre d’évaluation, les travaux pour ce type d’ouvrage à financer sont de l’ordre de :

•  Coffret Edf sur parcelle de l’ordre de 1600€
•  Le regard et compteur d’eau de l’ordre de 1800€
•  Le raccordement au tout à l’égout de l’ordre de 2500€

Pour les lotissements couramment commercialisés, l’ensemble des viabilités sont prévues en parcelle. Néanmoins, dans les deux situations de lotissement, lors de l’absence de réseau du tout à l’égout, il faudra prévoir un assainissement individuel. Afin de connaitre quel type de fosse sceptique il sera nécessaire de réaliser, un sondage. Il devra être réalisé pour un coût moyen de 250€. Selon la nature du sol, le coût, fourniture et mise en place de cet ouvrage, pourra aller de 5500€ à près de 10000€.

Les Raccordements en Parcelles

Le poste raccordements en parcelle correspond à prolonger les viabilités réalisées en limite de propriété de votre parcelle à celui de votre ouvrage à construire.Cette prestation est généralement réalisée par un  professionnel des VRD, ou le constructeur de l’ouvrage. Ainsi, pour être le plus proche d’une bonne évaluation, il est préférable de les consulter. Néanmoins, sans problème technique particulier, il est facile de comprendre que plus la construction à réaliser est proche des viabilités et moins le montant des travaux sera onéreux. A titre d’exemple, pour une distance de 8 mètres, il faudra prévoir environ 3000€. D’autre part, il est toujours possible de prévoir de réaliser par ses soins les travaux de raccordements. Dans ce cas, il faudra prévoir le coût des matériaux en réalisant un devis chez un marchand de matériaux. Ne pas oublier, si jugée comme utile, celui correspondant à la location d’un engin permettant de réaliser les tranchées, nécessaire à l’enterrement des réseaux.

Le Coût réel d’un terrain en Lotissement

Le vrai coût du foncier dans un lotissement est définit principalement par son prix, sa taxe, ses frais de notaire. Néanmoins, il faut intégrer les coûts et surcoûts possibles annexes, dus à sa configuration et aux règles d’urbanisme, précisé par le lotisseur, qui seront imposées sur la future construction. D’autre part, la plus part des lotissements imposent un architecte, chargé d’étudier l’avant projet de construction avant la demande de permis de construire. Cette prestation établie par le lotisseur, entraine une facturation allant de 800 à 2000€. Pour rappel, pour un terrain en lotissement ,il est important d’évaluer lorsque nécessaire les postes suivant :

•   Frais d’architecte.
•   Raccordement.
•   Chemin d’accès.
•   Impositions  architecturales.
•   Adaptation au sol.

Une fois l’ensemble de ces postes inhérents au terrain correctement évalués, vous pourrez dans le cadre de votre plan de financement vous assurer de la possibilité de vous engager.

S’engager dans de bonnes conditions

Pour un terrain en lotissement, nous ne serions que vous recommander  de vous faire accompagner par un vrai professionnel. Ou même mieux, votre futur constructeur. Leur savoir faire permettra d’appréhender tous les aspects techniques et surcoût liés à d’éventuelles impositions d’urbanisme. En résumé, ne jamais oublier que le choix et coût du terrain ne correspondent qu’à l’un des maillons de la chaîne. Néanmoins, il contribue à la réussite d’un projet de construction. En effet, celui-ci s’inscrit dans le cadre d’un financement global. L’ensemble des surcoûts qu’il est susceptible de générer, peut impacter sur  celui de la construction. De ce fait, comme il l’indique, le projet de construction, rend indissociable le terrain, de la construction à réaliser.