Le Terrain Individuel

Introduction

On appelle terrain individuel,toute parcelle foncière constructible, ayant au maximum fait l’objet d’une division en deux lots. Au delà, c’est à dire à partir d’une division foncière en trois parcelles, cela devient un lotissement.

Les Avantages

Le principal avantage d’un terrain individuel, c’est qu’il permet une plus grande liberté de bâtir. Cela à pour principal attrait, de permettre un choix architectural de maison plus étendu. A condition toutefois, de respecter les règles d’urbanisme en vigueur. D’autre part, les terrains individuelssont plus facilement situés dans des zones d’habitation plus anciennes. Elle favorisant la diversité architecturale voisine, des constructions déjà réalisées.

Les Viabilités

En revanche, le futur acquéreur devra s’informer de la réalisation ou non, des viabilités. Ainsi que des conditions d’accès futur à prévoir, allant de la voie publique jusqu’au lieu d’implantation de la future construction.Concernant les viabilités, notre expérience nous amène à attirer votre attention sur le fait qu’il existe une très nette différence. Elle n'est pas toujours clairement précise dans l’esprit des vendeurs, entre un terrain viabilisé et celui disposant de l’accès aux viabilités. En effet, un terrain viabilisé disposera sur son sol de l’eau dans un regard, du coffret EDF, voir gaz, et du tout à l’égout et eaux pluviales si réseaux existants. Alors qu’un terrain, ayant accès aux viabilités, entraînera le coût de réalisation de l’ensemble de ces travaux. L’évaluation de ces travaux est pour :

• Le coffret EDF installé par le concessionnaire de l’ordre de 1500€.
• Le regard et compteur d’eau de l’ordre de 1800€.
• Le raccordement à l’égout de l’ordre de 2500 €.

D’autre plus, vous devrez vous acquitter de la taxe de raccordement à l’égout(TRE) à déterminer selon la commune. En cas de non existence du tout à l’égout, il faudra prendre en compte le coût d’un assainissement individuel et de son étude de sol. En effet, le type et coût de la fosse sceptique devront être conformes à la prescription de l’assainissement imposé par la nature du sol. Le coût pour la réalisation de cet ouvrage est :

• Pour une étude de sol environ 250 €.
• Pour l’assainissement préconisé de 5500 à 9500 €.

Les Raccordements

Il sera nécessaire, suivant implantation de l’ouvrage, de prévoir les frais de raccordements. Ils correspondent aux travaux de raccordements à réaliser entre les coffrets et regards mis en place en limite de votre terrain, à l’ouvrage. Ces travaux peuvent être réalisés par le constructeur sur commande. Ils seront d’autant plus onéreux, que la maison sera éloignée des viabilités sur rue. En moyenne pour une distance de l’ordre de 8 mètres, il faudra prévoir environ et suivant configuration du terrain et implantation des réseaux, la somme de 3000€

L'Identification du Terrain

Dans la plupart du temps, les terrains individuels en vente, ne disposent pas de plan côté, appelé plan de masse, matérialisant précisément la surface du bien. En effet, les documents mis à disposition lors de la signature du compromis de réservation, sont les certificats d’urbanisme et plans de cadastre. Ces documents précisent la constructibilité des terrains ainsi que leurs zones d’urbanisme dont dépendront les règles de construction à respecter, pour obtenir le droit à construire.

Le plan de Masse

Néanmoins, la législation n’impose pas au vendeur, de disposer d’un plan de masse côté de son terrain! Pourtant cela permet  de définir sa réelle surface. Or, il y a fort à parier qu’en pareille situation, le bornage, correspondant à la délimitation juridique du terrain, n’est pas davantage réalisé. Il est évident que ce manque d’information peu poser problème pour s’engager! Notamment, pour les terrains en région parisienne de surface relativement peu importante. En effet, comme la surface constructible (COS) possible d’un terrain, est déterminé par le calcul correspondant à la multiplication d’un coefficient (indiqué sur le PLU), à celle de la surface réelle du terrain individuelle, il est ennuyeux de ne pas la connaître, avant de s’engager. D’autre part, le constructeur, pour commencer l’ouvrage, et notamment pour l’implanter sur le terrain individuel, devra disposer des bornes, seuls véritables repères. Dans ces conditions, étant informé, il vous sera toujours possible à la réservation d’essayer de négocier sur le prix de vente du terrain, la prise en charge de ces travaux. Mais devant la rareté de certains terrains, les propriétaires n’auront bien souvent aucun scrupule à refuser leur participation. De ce fait, vous devrez intégrer sur le coût du terrain individuel, ces premiers frais annexes. La réalisation d’un plan de masse côté avec courbes de niveau (altimétrie), et le bornage d’un terrain, occasionne des frais de géomètre de l’ordre de 3500 €.  

Le Chemin d'Accès

Certains terrains individuelles ne disposent pas d’accès direct sur la voirie. En effet, le bien peut être séparé par un fossé naturel. De ce fait, après demande d’autorisation à la mairie, vous devrez bénéficier de l’accord de la réalisation d’une buse, correspondant ni plus ni moins à la mise en place d’une canalisation laissant libre le passage des eaux sur laquelle, comme pour un pont, il sera possible de circuler pour accéder de la voie publique à la future propriété. L'évaluation de ce type d’ouvrage atteint environ 1500€. D’autre part, un chemin d’accès devra être réalisé de la voie publique au lieu d’implantation de votre ouvrage, pour permettre aux engins de chantier de réaliser les travaux et livraisons de matériaux. Il sera donc nécessaire de prévoir sur 3 m de large et 20 cm d’épaisseur, un empierrement de pierre de calcaire, à niveler et compacter, sur une surface moyenne de 100 M². Le coût de cet ouvrage pour réaliser le chemin, sera de l’ordre de 2500 €. Suivant la configuration des terrains en vue, d’autres travaux, du type débroussaillage et enlèvement de souches, peuvent être à prévoir pour accéder et réaliser la construction. Il faudra prévoir un coût, en moyenne, de 500 € pour ce nettoyage. En cas de nécessité d’abattage d’arbres imposants, prévoir un budget de 300 € par arbre.

La Nature du Sous-Sol

Si le choix d’un terrain se fait généralement sur sa situation géographique et environnement, il n’en reste pas moins qu’il devra permettre l’adaptation technique de la construction prévue au projet. De ce fait, la nature du sol déterminera le type de fondations permettant l’élévation de l’ouvrage. En effet, en cas de non adaptation de fondations adéquates au terrain, un risque important demeurerait quant à la solidité de l’ouvrage, ayant pour résultat l’apparition possible de désordres, du type fissures et affaissements. Dans ces conditions, même si l’étude de sol n’est pas obligatoire, il apparait, que suivant certaines zones de construction et de situations, comme impératif de la faire réaliser. Le sondage est généralement réalisé par un carottage effectué grâce à un cylindre. Il permettra de déterminer les différentes strates qui constituent le sol. Le coût d’une étude est de l’ordre de 1500€. C’est une dépense importante, mais qui peut vous faire économiser beaucoup d’argent par la suite.

L'Adaptation de l'Ouvrage au Sol

Les fondations réalisées par les constructeurs, sont de base, conformes aux normes règlementées prévues pour une résistance normale, des terrains de la région. Cette situation correspond majoritairement à l’ensemble des terrains à construire. Néanmoins, en cas d’indication sur le certificat d’urbanisme de zone sensible, de terrain, très en pente, en zone rocheuse, argileuse, ou gorgée d’eau, l’étude de sol semble plus qu’indispensable. Une fois le géotechnicien ayant rendu son rapport, une société spécialisée en étude béton, ou les services techniques du constructeur, détermineront les fondations à réaliser, ainsi que leurs chiffrages. Dans des conditions normales, on réalise l’ouvrage sur des fondations par semelles. Mais suivant les caractéristiques des terrains, et préconisation d’un rapport et étude béton, les fondations spéciales. Elles peuvent être du type plots, longrines, semelles élargies, radier, pieux ou micro pieux. Chaque mise en œuvre nécessite une adaptation technique particulière. Son coût sera calculé, en rapport de l’ouvrage à adapter au terrain. Mais de manière simpliste, plus les fondations sont profondes et longues et plus le prix sera élevé.  

Les Règles d'Urbanisme

Les règles d’urbanisme ne permettent pas de construire sur tous les terrains et n’importe quel ouvrage. En effet, chaque ouvrage de maison individuelle, devra s’intégrer à l’environnement existant. Qu’il soit rural, urbain ou naturel, il devra correspondre aux aménagements et règles d’occupation des sols visés par les communes. Afin de connaitre les règles d’urbanisme en vigueur sur la commune du terrain, il faudra consulter le PLU ou carte communale. Le plan d’urbanisme (PLU), ancien POS, délimite les différents secteurs et détermine les règles de construction applicables. La carte communale précise sous forme de zonages simplifiés, celles constructibles et inconstructibles. Les autorisations d’occupation des sols sont délivrées par le maire dans le respect du règlement national d’urbanisme (RNU). Lorsque le bien dispose d’un certificat d’urbanisme, l’ensemble des indications permettent de définir sur quelle zone se situe le terrain individuel. Les règles d’urbanisme ne concernent jamais l’intérieur de l’ouvrage. Elle vise à déterminer son insertion dans l’environnement, son implantation, sa forme, et aspect extérieur. D’autre part, elle fixe le coefficient d’occupation du sol (COS), permettant de calculer la surface maximum constructible de l’ouvrage sur le terrain.

Attention aux impositions

Les impositions d’urbanisme concernent l’extérieur de l’ouvrage. Elles sont à étudier avec sérieux, dans la mesure où elles peuvent influer sur les prestations de la maison. Chaque prestation n'étant pas gratuite,il faudra en évaluer le surcoût. Elles sont directement imposées fonction de la zone d’implantation du terrain individuel. Et non pas selon vos souhaits, pas plus que ceux du constructeur… De manière courante peuvent être imposé :

• Un type de tuile.
• Un type de menuiseries.
• Une finition de ravalement.

L’ensemble de ces plus values, inhérentes au secteur d’implantation de l’ouvrage, peuvent justifier un surcoût pour ces nouvelles prestations. Elles peuvent se chiffrer entre  2000 à 20000 €. De ce fait, au prix du foncier, il faudra tenir compte des surcoûts techniques possibles.  

Récapitulatif des coûts inhérents au Terrain Individuel

Fonction de l’ensemble de ces informations, il sera facile de comprendre que le coût seul du terrain, sa taxe, et l’évaluation des frais de notaire s’y rapportant, ne suffiront pas à déterminer le réel prix, dans votre financement, du terrain individuel. Il faudra prendre en compte les points inhérents au terrain, permettant de construire l’ouvrage dans les règles de l’art et d'urbanisme. Les prestations, entraînant un surcoût possible sont directement liées au terrain individuel. Elles sont à étudier, au coup par coup et peuvent correspondre : Frais de géomètre. (Plan et bornage)

• Etude de sol.
• Chemin d’accès. Viabilités du terrain.
• Raccordements en parcelle.
• Etude du sol, si assainissement individuel.
• Adaptation au sol, si nécessaire.
• Impositions architecturales.

La sélection d’un terrain individuel représente un coût important dans une opération de construction de maison individuelle. Or, il est facile de constater que son choix influera directement sur le prix de l’ouvrage à réaliser et donc sur votre financement. De ce fait, il nous semble hasardeux d’arrêter son choix de terrain sans l’avis d’un professionnel de la construction. Qui plus est, de préférence, celui chargé de construire l’ouvrage. Les constructeurs bénéficient, pour le plus grand nombre, de l’expérience vous permettant d’évaluer sérieusement l’ensemble des paramètres de votre projet.